案例回顾：

赵某名下已有房产，受银行信贷政策影响再购房时首付款比例及利率会有限制和调整，故为了规避这一政策，就借用李某的名义购买了位于北京某地的涉案房屋。

因碍于情面，双方并未签订“借名买房协议”，该房屋现由赵某一家居住，房子首付、物业费、水电煤气费等与房屋有关的一切费用均由赵某银行账户支付。

后因李某另案涉诉而未实际履行完毕，导致该房屋作为李某的财产被法院强制执行，赵某认为该房屋系其借用李某名义购买，主张涉案房屋归其所有，并据此主张其有权排除强制执行。李某表示对房屋款项均由赵某出资一事予以承认，但李某声称双方并未达成借名买房的合意，房屋系赵某赠与其所有。

法院判决：

法院审理后认可房屋所有权归赵某所有，但对于赵某排除强制执行的诉讼请求未予支持。

法律分析：

借名买房的案件主要有两个争议点。

其一，借名人出资，房屋却实际登记在出名人名下，双方对于房屋所有权引起的争议；其二，债权人申请强制执行登记于出名人名下的房屋时，借名人能否以其系实际权利人为由排除强制执行的问题。

一、法律一般会认可“借名买房”的法律行为

通常《借名买房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，会被认定为有效，法院也会许可将房屋修正登记在实际权利人名下。也就是说，在一定程度上借名买房的行为是被法律所允许的。

如果双方碍于情面未签订《借名买房协议》，司法实践中也可能认定房屋归实际出资人所有，一般会考虑的证据要件有以下几点：

1、房屋全款或首付、贷款，物业费、暖气费、天然气费、水电费等后续费用是否由借名人出资交付；

2、借名人是否自己居住使用或是否取得出租的收益；

3、审查其他生活常识类辅助性要件，比如说房屋买卖合同原件、房产证契税、发票原件是否由实际出资人持有。

当然，上述要件也并不是要求全部具备，法院审理这类案件时会充分考虑和综合分析，在诚实信用原则的基础上，依法做出公正判决。

二、“借名买房”通常不能排除强制执行

我国不动产物权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外。不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实权利人。

落脚到本案而言，即使借名购房属实，赵某和李某之间成立的也是借名购房合同关系，赵某不享有涉案房产物权，仅享有债权请求权，赵某据此就涉案房屋享有的也仅是请求李某履行出借人义务的债权。权衡借名人与申请执行人的债权，因债权具有平等性，原则上赵某的债权无法排除强制执行。

但需要指出的是，上述问题的争议，司法实践中并未形成完全统一的意见，也就是说法院对于借名人之债权能否排除强制执行裁判尺度并不统一，支持排除执行与不支持排除执行的典型案例都存在，但法院支持排除强制执行的案例为少数。

除了上述两点，还需要注意的是，借名买房中，实际出资人无法对抗善意第三人。房屋作为不动产以物权登记为准，如果出名人未经过借名人的同意擅自将该房屋出售给买家，买家主观上为善意且是以正常价格购买并已经完成过户，则买家可以凭“善意取得”制度取得房屋所有权，借名人也无法要求取消该笔交易。

总之“借名买房”存在诸多风险，司法实践中也存在争议，如果您遭遇此类纠纷难以解决，可以及时咨询专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

法律规定：

《中华人民共和国民法典》

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。